RENTAL GUIDE

                                        

Amerika’daki Konut Çeşitleri

Condo mu Coop mu, Amerika’daki Konut Çeşitleri

New York Şehrinden emlak alım sürecinde ilk adım sizin co-op’a mı condo’ya mı uygun olduğunuza karar vermektir.

New Yorkta satın alabileceğiniz daireler iki tiptir: co-op ve condominium… (çok yaygın olmayan ve fiyatları yüksek olan townhouse denilen müstakil binalar dışında)

Eski binalar (1980 öncesi) daha çok co-op tipinde olma eğiliminde iken, 1980’lerden sonra inşa edilenlerin hemen hemen hepsi condo türündedir. Bu farkın ötesinde, sizin kişisel ve finansal şartlarınız, yaşam tarzınız ve geçmiş deneyimleriniz birini ya da diğerini seçmenize sebep olabilir.

Ya da, diğer birçokları gibi, basitçe, co-op ya da condo farketmeksizin, yatırıma uygun bir binada finanse edebileceğiniz en iyi daireyi almaya da karar verebilirsiniz.

Şimdi, anahtar farklar ve diğer hususlar konusunda hızlı bir genel durum değerlendirmesini beraber yapalım.

Mülkiyet yapısı

CO-OP:  New York’ta co-op’lar yaygın olsa da, ülkenin diğer bölgelerinde yaşayan insanlar, co-opların eşsiz mülkiyet yapılarına pek aşina değillerdir.

Bir co-op’ta, bütün bina tek bir şirkete aittir. Alıcılar, tapu yerine şirketten hisse (borsa senedi) ve alıcının özel bir birimi işgali için geçerli özel bir kira sözleşmesi almakta ve kurallar, haklar daha çok kiralık bir binadaki kira kontratlarını andırmaktadır. (Hatta, teknik konuşmak gerekirse, co-op daire alan alıcılar, “malik” yerine “kiracı” ya da “hissedar” olarak anılmaktadır.)

CONDO:  Bir condo almak, aile tipi bir ev almak ile oldukça benzerdir. Dairenize dair, size kendi biriminizin içi ve duvarların yüzeyi için mülkiyet sağlayan bir tapu ve aynı zamanda binanın ortak alanları üzerinde de bölünmez bir hak alırsınız.

Bu mülkiyet şekli, hemen hemen herkesin ev almak denince aklından geçen bir mülkiyet şeklidir ve ayrıca belirtmek gerekir ki, neredeyse tüm yeni binalar condo türündedir. Dairenizi aldıktan sonra, yasal mülkiyet yapısının daireyi kullanımınız açısından çok az bir etkiye sahip olduğunu büyük ihtimalle farkedeceksiniz. Yine de, aşağıda değineceğimiz üzere bu konuda dikkat edilmesi gereken birkaç püf noktası bulunmaktadır.

Co-op ve Condo kurulları

CO-OP:  Hissedarlar, binanın bakım ve onarımını yönetmek için bir emlak yönetim şirketi ile beraber çalışacak gönüllü bir co-op kurulu seçer – kendi yönetimini kendisi yaparak tasarruf etmeyi seçen bazı çok ufak binalar hariç -.

Kurul ayrıca, dairelerdeki yenilemelerden, terasların kullanımına, lobide telefonunuzla konuşup konuşamayacağınızdan, binada köpeklere izin verilip verilmeyeceğine kadar bir çok konuda kural koyar ve bu kurallara uyulmasını denetler. Condo kurullarının aksine, co-op kurulları aşırı derecede huzur bozan hissedarları tahliye edebilir ve dairelerini satmaya zorlayabilir.

Haddini aşan, güç sarhoşu co-op kurullarına dair efsanevi hikayelerin bazıları gerçektir. Yine de, en azından co-op kurullarının birçoğu, hakkı verilerek yapıldığı takdirde çok zaman alan bu rolün gereklerini ellerinden gelenin en iyi şekliyle yerine getiren, tam zamanlı iş ve aile sahibi gönüllülerden oluşmaktadır.

CONDO:  Condo sahipleri de co-op kurullarına benzer fonksiyonlar yürütecek bir yönetim kurulu seçer. Ancak genel olarak konuşmak gerekirse, çoğu condo kurulu kural koyma noktasında daha esnek bir eğilim sergilemektedir.

Bu biraz daha esnek, “bırakınız yapsınlar” yaklaşımının altında kısmen felsefik bir temel bulunmakta (aşağıda bu konuda daha fazla ayrıntı bulabilirsiniz), kısmen de condo kurullarının daha az yaptırım gücüne sahip olması yatmaktadır: Mülk sahiplerine, sadece kural ihlalinden oluşan zarar karşılığı kadar para cezası kesebilirler (ya da kural ihlalinin tekrar oluşmasını önlemek amaçlı ihtar verebilirler). Ancak condo sahibi, mülküne gerçek anlamda sahip olduğu için, bir condo kurulu, co-op kurulunun aksine, bir mülk sahibini dairesinden tahliye edemezler.

Not: co-op ve condoların her ikisinde de, oy hakkınız, dairenizin boyutuyla doğru orantılı olacak şekilde artmaktadır.

Aylık masraf ve giderler

CO-OP: Co-op hissedarları aylık bakım ücreti (maintenance fee) öderler. Bakım ücretinin bir kısmı, binanın işletim giderlerine ayrılır.  Diğer kısmı da, sahip oldukları her daire için belirlenmiş hisseye karşılık olarak, her hissedara bölünmüş emlak vergilerinin tutarına karşılık gelmektedir. Özellikle emlak vergileri ve yakıt masraflarının sert şekilde yükseldiği bugünlerde, bakım masrafları her sene artış göstermektedir (yıllık 3%-7% artış oldukça yaygındır).

Ek olarak, co-op kurulları, hissedarlardan ihtiyaç akçesi ya da spesifik bir proje ödemesine karşılık olarak zaman zaman ekstra nakit ödemeleri talep edebilir. 40 dairelik bir binada, örneğin, bir asansörü yenilemek için gerekli harcama, ne kadar hisse sahibi olduğunuza bağlı olarak daire başı $8.000 ile $15.000 tutarında tutabilir. Genel olarak, hissedarlar, ödemelerini 6 ile 18 aylık bir zaman dilimine yayabilirler.

CONDO:  Condo tipi binalarda aylık giderler, “ortak giderler” (common charges) olarak adlandırılmaktadır. Emlak vergileri bu giderlere dahil edilmez; mülk sahipleri, ödeme konusunda, Amerikan hükümetine karşı bireysel olarak sorumludur.

Bu, Co-op ve condo işletim masraflarını karşılaştırırken akılda tutulması gereken önemli bir nüanstır. Çünkü ilk bakışta, condolar aylık bazda daha ucuz görünebilir.

Co-op kurulları gibi, Condo kurulları da gerekli hallerde vergi tahakkuk ettirebilirler.

Co-oplarda da, condolarda da, aylık giderler personelin büyüklüğü ve binanın sunduğu ek konfor özelliklerine bağlı olarak artma eğilimindedir. Lakin, daha büyük binalar, personel ve operasyon bakımından daha ölçülü bir ekonomiye sahip olduğundan, mülk sahiplerine genel olarak daha “düşük ortak gider” yansıtmaktadır.

Satın alım onayı

CO-OP:   Onay işlemlerini aşağıda daha detaylı inceleyeceğiz, fakat şimdilik, co-op kurullarının, bir alıcıyı, herhangi bir yasal sebep olmadan geri çevirebileceği gerçeğini belirterek başlayalım. Ve gerekçe açıklanmak zorunda olmadığı için, pratikte bu, yasal olmayan sebepler (ırk, din, meslek, cinsel eğilim, uyruk v.b.) gibi sebeplerle hızlı bir şekilde reddedilmenize sebep olabilir. (Not: Eğer bir daireyi sponsordan direkt satın alırsanız, kurul onayına ihtiyacınız bulunmamaktadır.)

CONDO:  Bugünlerde çoğu condo alıcısı çeşitli sebeplerle, neredeyse co-op alıcıları kadar, finansal ve kişisel incelemeye tabi tutulmaktadır. Ancak, bir condo alıcısının başına gelebilecek, başvuruyu yapar yapmaz geri çevrilmekten daha kötü bir durumsa, kurulun başvuruyu kasıtlı oyalama taktikleri ile belirsizliğe sürükleyip, sürüncemede bırakmasıdır. Oyalama, isteksiz bir kurulun, mekanı “ilk reddetme” hakkı üzerinden tamamen satın almak harici –ki neredeyse hiç gerçekleşmeyen bir durumdur- hemen hemen tüm yapabileceğidir.

Minimum ön ödeme ve nakit varlıklar

CO-OP:   Co-opların bir çoğu, alıcıların, satış fiyatının 20-25%’i tutarındaki bir ödemeyi peşinat olarak yapmalarını istemektedirler ki bu, bugünlerde kredi veren çoğu kurumun talebi ile benzer bir orandır. Ancak bu oran, co-op’tan co-op’a göre 10%’dan (çok nadir) başlayan ve lüks binalarda 50% veya daha fazlasına ulaşan son derece geniş bir aralıkta seyredebilir.

Co-oplar, ayrıca, sizden kafi miktarda bir parayı da kenara ayırmanızı talep ederler (‘nakit varlık talepleri’ olarak da bilinir). Talep edilen miktar, birkaç aylık bakım ücreti karşılığı bir tutardan, dairenin satış fiyatının 1 ya da 3 katına kadar bir tutara çok geniş bir aralıkta seyredebilir. Mortgage ve bakım ücretlerinin iki yıllık tutarı kadar bir nakit, genel olarak ortalama talep edilen değerdir denebilir.

Bunlara ek olarak, tüm co-oplar, sizden genel olarak 25%-29% aralığında bir gelir/gider oranını tutturmanızı bekleyeceklerdir. Bu, toplam aylık ödemelerinizin –mortgage ve bakım- toplam gelirinize oranının belirtilen yüzdeyi geçemeyeceği anlamına gelir. Ayrıca mükemmel bir kredi skoru da talep edilmektedir.

Bunların hepsini üstüste koyduğunuzda, görülebilir ki ortalama bir co-op’un finansal standartları ortalama bir mortgage veren bankadan oldukça yüksektir… ki New York şehrindeki co-opların yakın zamanda yaşanan ekonomik küçülmeye bu kadar başarılı şekilde dayanabilmesinin arkasındaki birincil sebep de budur.

CONDO:  Son yıllarda, bazı condolar co-op ölçeğinde ön ödeme istemeye başlamışlardır ve çoğunlukla bu talebin herhangi bir finans limiti yoktur. Yalnız aklınızın bir köşesinde tutmanız gereken bir nokta da, eğer mortgage kullanıyorsanız, bugünlerde bankalar, eğer bina FHA kredisi (3.5% ön ödemeli) için elverişli değilse ya da siz ya da daireniz SONYMA kredisi (3% ön ödemeli) için uygun değilse genel olarak 20% ön ödeme talep etmektedirler.

Bugünlerde, birçok co-op ve condo, alıcılardan ek olarak, ödeme yapmamaları riskini minimize etmek için, ortak ödemelerin bir yıldan iki yıla kadarki tutarına karşılık miktarı, bir hesapta bloke etmelerini talep edebilirler. Bununla karşılaşma olasılığınız, gelir/gider oranınıza, Amerikan vatandaşı olup olmadığınıza ve bir çok faktöre göre hesaplanan, başvurunuzun “risklilik oranı”na bağlı olarak artar.

Fiyatlar

New York’taki co-oplar, condolarla kıyaslandığında ortalamada kaydadeğer bir miktarda ucuzdur. Örneğin 2014’ün 2. çeyreğinde, değerlendirme şirketi Miller Samuel’e göre, Manhattan’da condo alıcıları ortalama olarak metrekare başına $138 öder iken, metrekare başına $104 dolar ödeyen co-op alıcılarına göre yaklaşık olarak 32% fazla ödeme yapmışlardır. (Şirketin, boyuta ve apartman tipine göre olduğu kadar bölgelere bağlı olarak da ücretlendirme trendlerini içeren güvenilir pazar araştırmalarına ücretsiz olarak ulaşabilirsiniz.)

Co-opların daha ucuz olmalarının arkasında yatan sebeplerden biri de, genel olarak daha eski binalar olmaları, son 10 yılda inşa edilen on binlerce yeni condoya nazaran daha az özellik barındırmaları sayılabilir. Ayrıca, yeni condoların çoğu, satın alır almaz tam vergi ödemesi gerektiren alternatiflerinin aksine garanti altına alınmış emlak vergisi indirimleri sundukları için, müteahitlere daha yüksek satış fiyatı belirleme imkanı vermektedir.

Co-opların daha ucuz olmalarının bir diğer sebebi ise, alıcıların genel olarak bir kurul tarafından onaylanma gerekliğidir. Bu süreç, dağ gibi bir evrak işi, mülakat, reddedilme olasılığı ve finans durumunuzu, ilerleyen yıllarda asansörü paylaşacağınız insanlara tamamen (ve tamamiyle tek taraflı olarak) açma gereksinimi barındırmaktadır.

Yüksek satış rakamlarına ek olarak, eğer mortgage kullanıyor iseniz condolar kayda değer miktarda daha yüksek tescil maliyeti doğurmaktadır: $500.000’in altındaki mortgage kredi tutarları için kredinin 1.8%’i, üzerindeki tutarlar için ise 1.925%’i kadar mortgage kayıt vergisi ödemeniz gerekecektir. Ayrıca, kredi veren kurum, yaklaşık olarak satın alım değerinin 5%’i kadar tutan bir tapu garantisi sigortası almanızı isteyecektir.

(Not: New York Eyalet meclisi, mortgage kayıt vergisini co-op satın almalarını da kapsayacak şekilde genişletmeye çalışmaktadır.)

Eğer yeni bir condo alıyorsanız (ikinci el yerine), transfer vergileri ($500.000’i geçen satış rakamının 1.825%’i, altındakiler için satış rakamının 1.425%’i karşılığı tutar) de size aittir. Yalnız, müteahhit firmaların çoğu satış rakamlarını düşürmektense bu tarz giderleri karşılamayı, ileriki satışlarını etkilememesi açısından kabul edebilirler. Yani bu konu pazarlığa açık bir konudur.

Devir

CO-OP: Co-opların bir çoğu devir konusunda oldukça katı ilkelere sahiptir ki örneğin işinizin ani olarak Londra’ya taşınması gibi durumlar göz önüne alınırsa, bu gibi durumlarda başınızın oldukça ağrıyacağı ve co-opların bu açıdan ideal bir yatırım fırsatı olarak değerlendirilemeyeceği görülebilir.

Kurallar değişkenlik göstermekle birlikte, genel olarak, mülk sahipleri, dairelerini 5-7 yıllık bir dönem içinde en fazla 1 ya da 2 seneliğine devir edebilir. Ayrıca kiracınızın kurul onayından geçmesi gerekmekte olup, onay alınması durumunda, kurul, devir için bir bedel ödemenizi talep edecektir.

CONDO: Condoların devir ilkeleri co-oplarla kıyaslama kabul etmeyecek kadar liberaldir.

Kısa dönemli devir (örneğin 6 aydan az) aleyhine ilkeler bulunabilse de, genel olarak böyle bir sınır yoktur denebilir. Ayrıca kurulların, “ilk reddediş hakkı”nı kullanarak, dairenizi kendileri için kiralamak harici, kiracınızı reddetme gibi bir hakkı bulunmamaktadır.

Yine de, devir durumunda, co-oplara benzer olarak, başvuru harcı, taşınma masrafları, işlem masrafları gibi birkaç yüz dolardan, birkaç bin dolara kadar ulaşabilen bedelleri, sizin ya da kiracınızın ödemesi gerekebilir.

Dolayısı ile bunu da göz önüne aldığımızda, co-oplara nazaran daha değişken popülasyonlu bir binada oturacağınızı öngörmek yanlış olmaz.

Yaşam tarzı ve diğer hususlar

Şimdi yaşam tarzı ve diğer hususlarda, co-op ve condo arasındaki farklara dair bir takım genellemelere hazır olun. Aşağıdaki tespitlerden hangilerinin daire almayı düşündüğünüz binaya gerçekte uyduğunu kendinizin araştırmanız gerektiğini de yine de belirtelim.

  • Condo sahipleri özgürlük ve kendi kendini yönetme taraflısıdır. Diğer noktaların yanısıra, bir daireyi alıp alamayacaklarının, kime satıp satamayacağının, devredip devredemeyeceklerinin, bir köpek sahibi olup olmayacaklarının (ya da hangi çeşitte ya da maksimum ağırlıkta olabileceğinin) ya da gayrimenkul yatırımını yeniden finanse mi edeceklerinin veyahut ipotek mi yapacaklarının başkaları tarafından belirlenmesini istemezler…
  • Co-op sahipleri daha çok satın aldıklarını düşündükleri yaşam alanının, beklentilerini karşılayıp karşılamayacağı ile ilgililerdir ve bu alanı korumak isterler.
  • Yukarıdaki sebeplerle, condolar daha gürültülüdür ve komşularla iyi geçinmeyi çok önemsemeyen kiracıların sık dönüşümü söz konusu olabilir ki bunlar aynı zamanda genel olarak binayı ihmal etme eğilimdedirler. Co-oplar ise, daha huzurlu ve bakımlıdırlar, mikroyönetime uygun, doğal, ancak değişime karşı dirençlidirler.
  • Yakın zamandaki inşaat patlaması sırasında ve sonrasında inşa edilen yeni condolar –Bugün, satıştaki condoların çoğu– arazinin uygun olduğu, daha sapa ve talep görmeyen alanlarda yer almaktadır. Örneğin Manhattan’da, Harlem, Finans Bölgesi ve Batı Şehir merkezi özellikle yeni konutlar açısından orantısız bir pay almışlardır.
  • Hem daire içi (çamaşır makinesi/kurutucu gibi) hem de dış ortam (teras, oyun odaları, sağlık klübü kalitesinde spor salonları gibi) açısından co-op ve daha eski condolarla kıyaslandığında, yeni condolar daha fazla sosyal imkanlara sahiptir denebilir. (Bahsi geçmişken, bir çok co-op da rekabette geri kalmamak için, sonuçlar co-op ve condo kavramlarının karması olacak şekilde, bazı sosyal imkanları kendisine göre uyarlamaya başlamış durumdadır.)
  • En fazla rağbet gören bölgelerde bir condo bulmak zor ve pahalı olabilir.  Örneğin: Central Park’ın batısı ya da West Village’ın en iyi bölgeleri. Benzer şekilde, eğer savaş öncesi bir yapı arıyorsanız, bu binalar neredeyse tamamen co-op türündedir ve eğer savaş öncesi döneme ait, nadir bir condo bulabilirseniz, bu tip condolar için talep ve fiyatlar genel olarak yüksektir.

Condo tipinde olup olmadığınızı anlamak için ipuçları

Yukarıdaki genellemelere ek olarak, aşağıdaki durumlarda, emlak arayışınızda condo seçeneğine odaklanmayı isteyebilirsiniz:

  • Büyük ya da korkulan bir türde köpeğiniz varsa (Köpeklere izin veriliyor da olsa, boy ve tür sınırlandırması olmasa da bir co-op’tan reddedilmenize sebep olabilir)
  • Daha yeni bir bina arayışında iseniz (1980lerden bugüne)
  • Kredi kullanarak ya da Sınırlı Yükümlü Şirket (LLC) aracılığı ile alım yapıyorsanız (Son yıllarda co-opların daha fazla tolerans göstermeye başlamasına rağmen)
  • Dairenizde zaman zaman kalmayı düşünüyorsanız.
  • Daireyi çocuklarınız için satın alıyorsanız.
  • Daha önce ev sahibinizi, son co-op ya da condo kurulunuzu dava etmişseniz veya genel olarak geçimsiz bir yapınız var ise (ya da avukatsanız).
  • Müzisyenseniz.
  • Müzik eğitimi ya da psikolog muayenehanesi gibi bol ses ve ziyaretçi içeren ev tabanlı bir işiniz varsa.
  • 20-25% gibi bir ön ödemeyi bütçeniz kaldırmıyor ise.
  • Yabancı bir ülke vatandaşı iseniz.

 

Yabancı Yatırımcılar New York ve Miami’ye akın ediyor

 

Amerika’da lüks gayrimenkullerin fiyatları açısından rekabet devam ediyor. Amerikan ekonomisindeki küçülme ve dolar’ın devam eden devaluasyonu, uluslararası alıcılar için, üst segmentte yer alan gayrimenkulleri daha önce görülmemiş fiyatlarda bulabilmeleri açısından yeni bir kapı açtı. Manhattan ve Miami, yatırım için gözde cazibe merkezleri arasında en uygun iki fırsat yuvası olma konumunda.

Amerikan “Ulusal Emlak Danışmanları Birliği”ne göre uluslararası alıcılar, 82.5 milyar dolarlık bir işlem hacmi ya da başka bir deyişle, Mart ayında biten 12 aylık periyodda ikamet amaçlı gayrimenkul sektörünün 928 milyar dolarlık toplam hacminin 8.9%’unu oluşturmuşlardır.

Avantajlı döviz kuru, siyasi istikrar ve Amerika’dan bir gayrimenkule sahip olmanın sunduğu yüksek statü, özellikle New York ve Miami’de yabancı yatırım akını yaratmıştır. Manhattan, gerek ticaretin, gerek Amerikan kültürünün merkezi olma görünümünü günümüzde de koruması sebebi ile, gerekse de yüce işlere gönül vermiş, yetenekli insanlar için cazibe merkezi olması yönünden, belki de birinin bulabileceği en güvenli gayrimenkul yatırımı olarak görüldüğü için tüm dünyadaki yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir.

Diğer taraftan, Miami, sıcak bir iklim ve kozmopolit bir sahil topluluğu arayışındaki Güney Amerikalı, Meksikalı ve Avrupalı yatırımcılar için çok uygun şartlar sunmaktadır. Miaminin sahil kenarındaki mülkler, aşırı derecede popüler olmakla birlikte dünyanın değişik bölgelerindeki emsal teşkil edebilecek diğer lüks emlak yatırımları ile kıyaslandığında daha uygun fiyatlıdır. Florida, aynı zamanda kışları güneye göç etmeyi tercih eden kanadalı emeklilerin popüler mekanıdır. Hatta, Florida, yüzde 26’lık yabancı alımla, popülerlik açısından Californiayı bile birkaç basamak geride bırakmıştır. Kanada, “deniz aşırı” özel yatırımcılar listesinde başı çekmeye devam ederken, tüm uluslararası satışların yüzde 24’ünden sorumlu olup, ikinci sırada yüzde 11 ile Çin gelmektedir.

Başka bir ilgi çekici nokta da, uluslararası alım işlemlerinin yüzde 62’si nakit olarak yapılmış olup, bu rakam 2007’den bu yana artış göstermektedir. Bu ve evlerin yüksek fiyatları, aynı zamanda kendi ülkelerinin emlak piyasalarında yüklü bir şekilde yatırım yapan deniz aşırı yatırımcıların refah seviyesi hakkında da bir fikir vermektedir.

Yabancı alıcılara, doğu sahilindeki lüks emlak piyasasının performansını kazanca dönüştürmek isteyen gelir seviyesi yüksek Amerikalılar da katılmaktadır. Geçen hafta, önde gelen kumarhane patronlarından Steve Wynn, 50 Central Park South’ta 70 milyon dolar değerinde bir çatı katı satın aldı. Ek olarak, ultra lüks One 57 dairelerini geliştiren Extell de, Central Park’a bakan sıradışı kulelerine yönelik yüksek bir iç piyasa talebi ile karşılaşmıştır. Ayrıca trophy konutlarına yönelik olarak da 130 milyon dolarlık daha iç piyasa emlak satışının yolda olduğuna dair de raporlar bulunmaktadır.

Dünya ekonomisindeki küçülme de göz önüne alındığında, New York ve Miami’ye (ve bunlara nazaran daha az da olsa Amerikanın diğer bölgelerine) yabancı yatırımın, böyle belirsiz günlerde, risksiz bir yatırım olmaya devam ettiği güvenle söylenebilir. Bundan 20 yıl sonra, New York şehri ve Miami sahillerinin zamanın testinden başarı ile geçeceği adeta garantidir.

 

Ev Satın Alma Rehberi

 

EV SATIN ALIM REHBERİ

Merhaba, websitemize hoşgeldiniz. Bir emlak satın almak bazıları için göz korkutucu bir deneyim olabilir. Fakat,  süreç hakkında derinlemesine bilgi sahibi olunduğunda esasen çok kolay bir süreç olduğu görülebilir. Websitemiz genelinde, Manhattan ve Miami’den ev alma süreci hakkında detaylı bilgi sunmaktayız. Sürecin iki şehir arasında farklılaştığı noktalarda da, aradaki farkları da yine websitemizde bulabilirsiniz.

Alım süreci hakkında size bilgi vermek ve süreç içinde kafanızda oluşabilecek tüm sorularınızı cevaplamak için burada olduğumuzu unutmayın.

New York şehri emlak piyasası, baş döndürücü bir hızda seyretmektedir. Miami emlak piyasası da son derece hızlı olsa da, yine de New York piyasası kadar hızlı değildir. Fakat iki piyasada da: “vakit nakittir”. Yanlış bir adım veya gecikme, alıcının anlaşmayı kaybetmesine sebep olabilir. Bu sebeple, ihtiyaçlarınıza en uygun konutu bulduğunuz andan itibaren, süreç sonlanana kadar tüm işlemler boyunca yanınızda olup, avukatların, emlak ve mortgage danışmanlarının hızlı bir şekilde işlemi neticeye bağlamasını sağlayacağız.

Aşağıda bazı yararlı “Satın Alım Rehberi” başlıklarını ve adım adım tüm satın alım sürecini bulabilirsiniz:

EV SATIN ALIM REHBERİ BAŞLIKLARI

  • Yabancı alıcılar
  • Yatırım amaçlı konut
  • Gayrımenkul yatırımı maliyet bileşenleri
  • Mortgage finansmanı
  • Emlak vergileri
  • Tescil işlemleri maliyetleri

 

Türk Alıcılar için New York ve Miami’den Ev Satın Alma Rehberi

 

Türk Alıcılar İçin Gayrimenkul Rehberi:

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının, A.B.D’de gayrimenkul sahibi olmalarına izin verilmiştir. Hatta gayrimenkul satın alımı sırasında Türk bir alıcı ile A.B.D’li bir alıcı arasında çok az fark bulunmaktadır. Türk bir alıcının, “satın alma süreci”ni anlaması ve Türkiye’dekinden çok farklı olan genel A.B.D gayrimenkul uygulamaları hakkında basit de olsa bir miktar bilgi sahibi olması önemlidir.

A.B.D Gayrimenkul Uygulamaları

Şeffaflık – A.B.D’de gayrimenkul sektörü büyük oranda şeffaftır. Yeni bir satış ilanının 24 saat içinde ilan servisine bildirimi zorunludur ki aktif ilanlar tüm gayrimenkul danışmanlarına açık olabilsin. Bu, alıcının bir mülk bulabilmek için gayrimenkul acentasından gayrimenkul acentasına gezmesini gerektiren Türkiye’deki sistemden oldukça farklıdır. Bizim, New York ve Florida’daki tüm ilanlara erişimimiz bulunmakta olduğundan bunların herhangi birinin alım satımında size yardımcı olabilmekteyiz.

Komisyonlar – Satış komisyonu her zaman satıcı tarafından ödenir (ve sonrasında alıcı ve satıcı danışmanları arasında eşit olarak pay edilir.), böylece alıcıların kendilerini temsilen bir acenta ile çalışması için herhangi bir ödeme yapmaları gerekmez. Alıcının, satın alma süreci boyunca haklarını koruyacak yetkili bir emlak alım acentası ile çalışmasını şiddetle öneririz.

TÜRK ALICILARI İLGİLENDİREN KONULAR

YABANCI ALICILARIN KOOPERATİF SATIN ALMALARI GENEL OLARAK ENGELLENMİŞTİR.

Kooperatifler genel olarak yabancıların mülk sahibi olmasını yasaklarlar. Kooperatifler, genellikle bir alıcının gelir kaynağının A.B.D menşeili olmasını ve varlıklarının (en azından büyük bir kısmının) A.B.D içinde bulunmasını şart koşarlar. Bunu şart koşmalarının sebebi, muhafazakar yapıda büyük şirketler olmalarından ve herhangi bir sebeple mülk sahibini dava etmeleri gerekirse, dava aşamasında güçlük yaşamama adına çekincelerinden kaynaklanmaktadır. Şirket yabancı bir malike karşı davayı kazansa bile, eğer malikin varlığı 10.000 km uzaklıktaki bir ülkede ise yaptırım uygulama ihtimali düşüktür.

Dolayısı ile Türk alıcıların seçenekleri kat mülkiyetli apartman daireleri (Condo), kat mülkiyeti kurallarına tabi kooperatif (Condop) ve bitişik nizam evler (Townhouse) ile sınırlıdır. Ancak, alıcılar kat mülkiyetli daireler, kat mülkiyeti kurallarına tabi kooperatif ve bitişik nizam ev aldıklarında, mülkün kullanımı ile ilgili çok kısıtlama barındıran kooperatiflere göre daha fazla hak sahibidir.

Bu mülk tipleri arasındaki farklar hakkında daha fazla bilgi için “Satın alacağınız mülk tipine karar verme” linkini inceleyiniz.

TÜRK ALICILAR İÇİN KOLAYCA KULLANIMA HAZIR FİNANS

Finans krizi sırasında, A.B.D’deki yabancı yatırım yok denecek kadar azalmış idi. Ancak, son bir kaç sene içinde, bankalar yabancı yatırım finansmanı konusundaki sınırlandırmalarını gevşettiler. Nitelikli Türk alıcılar 30% ön ödeme yaparak mülk için finans elde edebilirler. HSBC’nin 2014 1. çeyreği itibarı ile “yabancı alıcı” programının şartları şu şekildedir:

$100.000 değerinde banka mevduatı (Eğer işlemlerin tamamlanmasını takiben söz konusu mevduatı bankadan çekerseniz, faiz oranı 0.375% oranında artmaktadır.)

30% ön ödeme (Miami için 40%)

$3.000.000 borç limiti -$4.3 milyon gayrimenkule tekabül etmektedir-

Banka’da, mortgage geri ödemesi, bakım ve vergiler için 12 aylık ihtiyat mevduatı (Yukarıda belirtilen $100.000’e ek olarak)

HSBC 30 ve 15 senelik sabit faizli mortgage kredisi sunmaktadır.

Düşündüğünüz elde tutma periyoduna bağlı olarak, söz konusu elde tutma periyoduna uygun, ufak da olsa daha az faiz oranlı olan “değiştirilebilir oranlı mortgage” seçeneğini seçebilirsiniz. Bankalar yabancı alıcılar için kredi imkanları sunarken, müşteri ile sadece mortgage değil, bunun ötesine geçen uzun süreli bir ilişki istemektedirler. Alıcının, bankada $100.000 değerinde bir mevduat tutmasını şart koşan maddenin arkasındaki neden budur. Bu, yabancı alıcılar için mortgage programına dair sadece bir örnek olup, Türk alıcıların tüm ihtiyaçlarına uyan çok sayıda mortgage danışmanı ile birlikte çalışmaktayız. Mortgage danışmanlarınızdan bazıları, büyük bankalar yerine rekabeti seven yapıları sebebiyle daha iyi ve esnek seçenekler sunan ufak bankalarla çalışmaktadır. Eğer bu konuda daha fazla bilgi almak isterseniz lütfen bize bildirin.

TÜRK ALICILAR ALIŞVERİŞİ TAMAMLAMAK İÇİN A.B.D’DE BULUNMAK ZORUNDA DEĞİLDİR

Işlem bitiminde, mülk yeni sahibine devredilirken, yeni mülk sahibi A.B.D sınırlarında bulunmak zorunda değildir. Bilakis, yeni mülk sahibi, temsilcisine ‘vekaletname’ verebilir ve söz konusu temsilci yeni mülk sahibi namına anlaşmayı tamamlama yetkisi kazanmış olur. Bu uygulama oldukça sık rastlanan ve işlemleri tamamlamak için A.B.D’ye dönmek zorunda kalmak istemeyen alıcılar için pratik bir uygulamadır.

TÜRK ALICILAR TÜRKİYEDEKİ VERGİ UZMANLARINA DANIŞMALIDIR

Yabancı alıcıların vergi yükümlülükleri, vatandaşı oldukları ülkenin A.B.D ile vergi antlaşmasına bağlı olarak, bir A.B.D vatandaşından farklı olabilir. Bu sebeple, Türkiye’nin A.B.D ile vergi antlaşması konusunda bilgi sahibi bir yerel vergi uzmanına danışmak iyi olacaktır. Örneğin: Amerikan vatandaşları için sermaye kazanım vergisi 20%’dir (Eğer mülke sahip olma süresi bir seneden fazla ise)…Bununla beraber, Türk vatandaşları Türkiye’nin Amerika ile vergi antlaşmasına ve satın alımı nasıl yaptıklarına bağlı olarak daha yüksek bir oran ödemek zorunda kalabilirler. Vergi antlaşmaları konusunda uzman yerel bir ticaret avukatı ya da vergi uzmanı bu sorulara cevap açısından en güvenilir kaynak olacaktır.

YABANCILAR, YATIRIM AMAÇLI BAŞKA BİR MÜLK SATIN ALARAK SERMAYE KAZANCI VERGİSİNİ TECİL EDEBİLİRLER:

A.B.D. Hükümeti, yabancı satıcıların IRS Kanunu kısım 1031’i kullanarak sermaye kazancı vergisini ertelemelerine izin vermektedir. Fakat söz konusu fiil için geçerli kurallar oldukça karmaşıktır ve bu kurallardan sapmak işlemin tecil için geçerliğini kaybettirebilir. Bu konuda daha fazla bilgi almak için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

YABANCI ALICILAR NET KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN GELİR VERGİSİ ÖDEMEYİ SEÇMEK ZORUNDADIR

A.B.D. Hükümeti, yabancıların gelir vergisini kiraya konu olan mülkten elde edilen net kira geliri (harcamalar hariç kira geliri) üzerinden ödemeyi seçmesini zorunlu kılmaktadır. Eğer bu seçim zamanında yapılmamış ise (örneğin: A.B.D vergi beyannamesinin doldurulmaması durumu), brüt kira geliri üzerinden 30%’u hesaplanarak tedbir altına alınır. Bu durumda, yatırımcı, amortisman, faiz, emlak vergisi, genel ödemeler gibi herhangi bir harcamasını gider olarak gösteremeyecektir. Yabancı yatırımcı, yatırıma başladığı yıllarda zararda olsa ve  bu sebeple hükümete herhangi bir vergi borcu bulunmasa dahi, bu seçimi yapmak için vergi beyannamelerini zamanında doldurup, teslim etmelidir.

GAYRİMENKUL ALIMLARININ FİNANSMANINDA İLK 10-15 SENE GELİR VERGİSİ YOK

A.B.D hükümeti, kira gelirlerinden düşülebilecek giderler açısından oldukça cömert davrandığından, 40% – 50% arasında ön ödeme yaparak gayrimenkul satın alan yabancı alıcılar, büyük olasılıkla ilk 10-15 yıl için net kira gelirleri üzerinden gelir vergisi ödemeyecektir. Mortgage faizi, genel giderler, emlak vergileri, mülkün 27.5 yılın üzerindeki amortismanı, sigorta ve işlem tamamlama giderlerinin amortismanı gibi giderlerin hepsi, gelirin aksine, mülkün satın alınmasını takip eden ilk yıllarda negatif vergilendirilebilir gelir oluşturacaklardır. Gelecek yıllarda, emlak vergilendirilebilir gelir ürettiğinde, bu gelir önceki yılın negatif vergilendirilebilir geliri tarafından dengelenecektir (bkz. Vergi kaybının geleceğe taşınması). Bu durum, bir çok sene için gelir vergisinin çıkmaması sonucunu doğurur.
Daha fazla bilgi için web sitemizdeki “Bir gayrimenkul yatırımının gider bileşenleri” başlığını okumanızı tavsiye ederiz.

GAYRIMENKUL ALANINDA YABANCI YATIRIM VERGİ KANUNU (FIRPTA)

A.B.D’de yaşamayan biri A.B.D’de mülk sattığında, Amerikan Gelir idaresi (IRS) semaye kazancı vergisinin ödenmesine önem vermektedir. Bunun için, IRS mülkün toplam satış fiyatının 10%’u kadar meblayı elinde tutar. Ne zaman ki sermaye kazancı vergisini raporlayan A.B.D vergi beyannamesi bildirilir, eğer kalan tutar var ve vadesi dolmuş ise vergi mükellefine geri ödenir.

YABANCI ALICILAR A.B.D EMLAK VERGİSİNDEN KAÇINMAK İÇİN PLANLAMA YAPMALI

Yabancı bir malik öldüğünde, sahip olduğu emlak A.B.D hükümeti tarafından yaklaşık olarak 46% oranında vergilendirilecektir. Eğer yabancı alıcı bu konuda bir ön planlama yapar ise, bu durum kolayca aşılabilir. Bahsi geçen planlama faaliyeti, bir “Sınırlı Yükümlü Şirket” (LLC) ve bir “Yabancı  Şirket” kurmayı da içermektedir. “Sınırlı Yükümlü Şirket” (LLC) mülkün sahibi, “Yabancı Şirket” “Sınırlı Yükümlü Şirket”in sahibi ve alıcı da “Yabancı Şirket”in hisselerinden pay sahibi olacaktır. Bu durumda, mülkün sahibi “Yabancı Şirket” olacağı için A.B.D hükümeti, yabancı malikin vefatı durumunda hiç bir şey elde edemeyecektir. Bu, yabancı alıcılar açısından, uygulaması pahalı olmayan, güzel bir vergi kazancıdır.

Bu yapı, ayrıca mülkün kazanç vergisi doğurabilme riski barıdıracak şekilde satışı yerine, şirket hisselerinin satışı yoluyla bir malikten diğerine kolayca devredilmesine de olanak sağlamaktadır. Yabancı ya da A.B.D vatandaşı herhangi bir gayrimenkul yatırımcısına, en azından bir “Sınırlı Yükümlü Şirket” kurarak mülkü elinde tutmasını öneririz. Zira bu yapı malikin yükümlülüğünü, şirketin değeri ile sınırlamakta ki bu değer stratejik olarak sadece söz konusu mülkten ibaret olacağından malikin yükümlülüğü gayrimenkulün net değeri ile sınırlandırılmış olacaktr. Bunu bir adım daha ileri götürerek, bir “Yabancı Şirket”in söz konusu “Sınırlı Yükümlü Şirkete” sahip olması yolu ile, yabancı alıcı emlak vergisine karşı koruma altına alınmış olacaktır.

Eğer bir yabancı alıcı, “Sınırlı Yükümlü Şirket” ya da “Yabancı Şirket” kurmaktan kaçınır ise (yatırımın küçük olması durumunda), alternatif bir yaklaşım olarak gayrimenkulün değerine eşdeğer bir hayat sigortası yaptırma yolunun tercih edilmesini öneririz. Örneğin: 38 yaşında, sağlık durumu iyi olan bir yatırımcı, $1.000.000 ölüm tazminatı veren 10 yıllık bir hayat sigortası için yıllık olarak $1.300 ödeyecektir. Yabancı malik emlak vergisinden kaçınamasa da, ölümü durumunda varisleri aynı tutarı miras yoluyla alacaklardır.

A.B.D’DEN GAYRİMENKUL ALACAK TÜRK ALICILAR İÇİN SIK SORULAN SORULAR

Emlak uzmanlarından, avukatlardan ve yeminli mali müşavirlerden oluşan takımımız Türk alıcıların karşılaşabilecekleri tüm konular hakkında derinlemesine bilgi sahibidir. Türk alıcılarımıza bir gayrimenkul satın alımının tüm olası sonuçları hakkında bilgi vermek için her daim hizmetinizdeyiz.

 

Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri

 

New York’ta Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri

İLK YATIRIM

SATIN ALIM FİYATI

Diğer ülkelerin aksine, Manhattan ve Miami’deki daireler, tüm mutfak aletleri ile birlikte gelir ve fiyatları dairenin son satış fiyatına eklenmiştir.

TABAN DÖŞEMESİ

Manhattan’da Miami’nin aksine, müteahhitten yeni bir inşaat alımında taban döşemesi fiyata dahildir.

TESCİL İŞLEMLERİ MALİYETLERİ

Tescil işlemleri maliyetleri, kredi kullanmaz iseniz yaklaşık olarak emlak fiyatının 3.5%’i kadar olup, eğer kredi kullanır iseniz bu oran 5.5%’a kadar çıkmaktadır. Söz konusu tescil işlemleri maliyetleri devir vergileri yanında kayıt ve hukuki giderleri de kapsamaktadır. Iki oran arasındaki yaklaşık 2%’lik fark, mortgage kaydı maliyetidir.

İŞLETME MALİYETLERİ (NAKİT HARCAMALAR)

AİDATLAR (YA DA BAKIM GİDERLERİ)

Daireler için aidatlar genel olarak metrekare başına aylık $7.5 ile $11 aralığındadır. Bu giderler ortak alan ısıtması, elektriği ve temizliği, su, kablo TV, güvenlik, bina sigortası, sosyal hizmet alanlarının (spor merkezi, hol, havuz, oyun odası gibi) işletilmesi gibi giderleri içermektedir.

Ayrıca, kooperatifler, tüm aidatlar ve bunların vergileri (Mülk sahibi tarafından ayrıca ödenmez) ve varsa binanın mortgage faizini içeren bir bakım ücreti alırlar. Kooperatif işletmesi, bina için iyi koşullarda mortgage kredisi kullanıyor olabilir (çatı tamiratı ve benzer sebeplerle). Bu durumda faiz gideri kooperatif ortaklarına bölünerek tahsil edilir. Bu yüzden, kooperatiflerin bakım masraflarının dairelere göre daha fazla olduğuna şahit olabilirsiniz (bakım giderlerine dahil edilen vergiler düşülmüş bile olsa) çünkü daireler, kanunen borçlanma yapamazlar.

EMLAK VERGİLERİ

Emlak Vergileri (ya da Gayrimenkul vergileri), mülk için şehir yönetimi tarafından tayin edilmiş değerlere göre hesaplanır.

Sonrasında da bu tayin edilmiş değere bir oran eklenir. Bu süreç, hesabı bir miktar zor bir süreçtir ama genel kural olarak diyebiliriz ki: Emlak vergisi, Manhattan’da aylık olarak mülk değerinin 0.1%’i ve Miami’de ise aylık olarak mülk değerinin 0.2%’si kadardır.

Manhattan, bazı durumlarda, bazı binalar için 10, 15 ya da 20 yıl kadar bir süre boyunca vergi oranlarını düşüren birkaç vergi indirim programı seçeneği sunmaktadır. Daha fazla bilgi için Emlak Vergileri sayfamıza göz atın.

Miami, çiftlik evleri için, ilk kez ev sahibi olacaklara $25.000 dolar değerinde bir muafiyet sunmaktadır. Ancak söz konusu muafiyet tutarı dikkate alınmaya değmeyecek kadar düşüktür. Daha fazla bilgi için Emlak Vergileri sayfamıza göz atın.

MORTGAGE

Eğer mülk sahibi mortgage almaya karar verirse, bu durumda anapara ve faiz ödemelerini içeren aylık bir gider kalemi daha ortaya çıkacaktır. Mortgage hesaplamalarının doğası gereği, alıcı ilk yıllarda çoğunlukla faizi ödeyecektir –ki bu vergiden düşülebilir-. Sonraki yıllarda ise alıcı daha çok anapara ödemesi yapacaktır.

Örneğin, alıcı eğer $1.000.000’a bir mülk aldı ve bunun $500.000’ini 30 yıllık sabit bir dönem için %5.5 faizlik bir borçlanma ile finanse etti ise, yıllık toplam mortgage ödemesi $34.067 olacaktır (aylık $2.839)… Bu tutarın $27,332’i vergiden düşülebilir faiz olacaktır. Zaman içinde, borcu oluşturan ana paranın bir miktarı ödendikçe, vergiden düşülebilir faiz tutarı da düşecektir. Ancak, bu, başlangıç yıllarında, kira gelirinden daha fazla bir gider anlamına gelir.

Mortgage konusunda daha fazla bilgi almak için Mortgage Finansmanı sayfamızı ziyaret ediniz.

SİGORTA

Mülk sahibi kaskonun yanısıra mülk için sigorta da yaptırmalıdır. Bunun maliyeti senelik olarak sadece birkaç yüz dolar civarındadır. Genellikle, ev sahipleri kiracılarından da sigorta isteyecektir, böylece ev sahibinin riski azalmış olur.

Florida’da müstakil bir eve sahip olanlar, sel ve kasırga gibi doğal afet sigortası da yaptırmak isteyebilir.

KOMİSYON GİDERLERİ

Amerika’da, bir alım satım işleminde, komisyonu her zaman satıcı öder. Satıcı genellikle satış rakamının 6%’sına tekabül eden tutarda bir komisyon öder ve bu tutar alıcı ve satıcı aracılarına eşit olarak paylaştırılıp ödenir. Bu sebeple, alıcılar bir emlak danışmanı ile çalışırken, emlak danışmanına hiç bir ödeme yapmazlar.

Eğer alıcı yeni dairesini kiraya vermeye karar verir ise, Manhattan’da bir kiracı bulmak için yardımlarımız karşılığı hiç bir ücret ödemek zorunda kalmaz. Zira komisyonlar (yıllık kiranın 15%’i kadar tutar) satıcı ve alıcı aracılarına eşit olarak bölünüp kiracı tarafından ödenir. Fakat Miami’de yıllık kiranın 10%’u kadar tutan komisyon ücreti mülk sahibi tarafından ödenir ve yine alıcı ve satıcı aracılarına eşit olarak dağıtılır.

Evinizi kiralama konusunda daha fazla bilgi için Evinizi Kiralama sayfamızı ziyaret ediniz.

İŞLETME HARİCİ MALİYETLER

DEĞER KAYBI

Amerikan hükümeti, yatırımcı mülk sahiplerine, mülkün satın alım fiyatı ve finansal olmayan tescil giderlerine dair değer kayıplarını 27.5 senede vergiden düşmelerine izin vermektedir. Örneğin: Bir alıcı $1.000.000’a bir mülk satın aldı diyelim ve tescil işlemleri de $25.000 tutmuş olsun (Yukarıda belirtildiği gibi $1.000.000’un 2.5%’u), alıcı, senelik $37.273’ı ya da aylık $3.106’ı değer kaybı olarak düşebilir. Bu, kira gelirinden düşülebilecek nakit olmayan harcamalar arasında ciddi bir rakam tutmaktadır.

AMORTİSMAN

Amerikan hükümeti, aynı zamanda yatırım amaçlı alınmış bir mülkün sahibine, tescil işlemleri giderlerinin amortisman payını, kredi süresi boyunca düşmesine olanak tanır. Bu, yine, kira gelirinden düşülebilir nakit olmayan bir harcamadır.

NEGATİF VERGİLENDİRİLEBİLİR GELİR

Son olarak, yukarıda belirtilen, Amerikan hükümetinin izin verdiği, nakit ve nakit olmayan tüm indirimler dikkate alındığında, gayrimenkul alımının finansmanını yapan bir yatırımcı, başlangıç yıllarında negatif vergilendirilebilir gelir (vergi kaybı) elde edecektir.

Bunu para kaybı ile karıştırmamak gerekir. Zira 40% ön ödeme ile alım yapan bir mülk sahibi, nakit akışı açısından büyük ihtimalle başabaş noktasına (ne nakit gelir ne de kayıp noktası) gelecektir. Bu vergi kayıpları, mülkün ileriki yıllarda vergilendirilebilir gelir ürettiği noktada, geliri dengelemek ve ilgili yıllarda vergi çıkmasından korunmak için, o noktaya aktarılabilir. Yalnız zaman içinde, mülkün değeri artacağından dolayı mülkün nakit geliri de artacaktır.

 

Neden New York’a Yatırım Yapmalıyım

 

Neden New York’a Yatırım Yapmalıyım

“New York’ta
Hayallerin gerçeğe dönüştüğü beton ormanında
Yapamayacağın hiç bir şey yok
Şu anda New York’tasın.
Bu sokaklar sana yenilenmiş hissettirecek,
Işıklarsa ilham
Haydi hep beraber: New York, New York, New York”

8.2 milyondan fazla nüfusu ile New York şehri, Amerika Birleşik devletlerindeki en kalabalık şehirdir. “Big Apple”, dünyanın önde gelen iş, finans ve kültürel merkezlerindendir ve politika, eğitim, eğlence, medya, moda ve sanat üzerindeki etkisi, global bir büyük şehir olmasına katkı sağlamaktadır.

Şehir, yüksek hayat kalitesi, yüksek hanebaşı geliri, ve kültür ve eğlence aktiviteleri için sunduğu geniş fırsatlar ile ünlüdür.

200.000’in üzerindeki işletme ile New York şehri, Dünyanın en gelişmiş ve entegre ekonomilerinden biridir. New York metropolitan bölgesi, Amerika’daki diğer metro bölgelerinden fazla olarak, kendi başına 53 adet “Fortune 500” şirketine ev sahipliği yapmaktadır.

New York, uluslararası iş ve ticaret ağının dünya çapında bir birleşim noktası olup, Londra ve Tokyo ile beraber dünya ekonomisinin üç komuta merkezinden biridir. Bunun bir neticesi olarak, bir çok uluslararası şirketin genel merkezleri Manhattandadır. Şehirdeki, özel sektörün her on işinden biri bir yabancı şirketledir.

Şehir, Amerika’nın önde gelen finans, sigorta, gayrimenkul, medya ve sanat merkezidir. New York metro alanı, Amerika Birleşik Devletlerindeki tüm GMSH’ın 10%’unu oluşturmaktadır. Ekonomi yapısı çok yönlü iken, yüksek ücret ödeyen finans hizmetleri işleri, şehrin çalışan gelirlerinin 35%’inden fazlasını oluşturmaktadır.

NEW YORK ŞEHRİ 2025 YILINDA DÜNYANIN GSMH AÇISINDAN 1 NUMARASI OLACAK

Şu anda, New York Şehri, GSMH açısından Japonya’nın Tokyo şehrinin ardından ikinci sırada gelmektedir. Fakat, McKinsey Global ensitüsü, Mart 2011’de yayınladıkları “Kent Dünyası” raporlarında: Şehirlerin Ekonomik güçlerini haritalandırarak, 2025 yılında dünya çapında 600 kent merkezinin dünyanın total GSMH’ının 60%’ını oluşturacağını ve New York şehrinin GSMH sıralamasında 1. Sırada olacağını öngörmüşlerdir. Rapor, 2025’teki New York şehrini değerlendirmeye şu şekilde devam etmektedir:

GSMH Büyümesi: 3. Sıra

Toplam hane sayısı: 6. Sıra

Toplam Çocuk sayısı: 9. sıra

Toplam nüfus: 10. Sıra

GSMH’dan kişi başına düşen gelir: 10. sıra

McKinsey raporu, şehirlerin gücünü ele alan bir ekonomik araştırmaya dayanmaktadır. Bazı noktaları biliyor olsak da, McKinsey araştırması, New York şehri gibi büyük şehirleri ilgilendiren üç önemli kural bulmuşlardır.

1) Büyük şehirler, yetenekli insanları en fazla çeken şehirlerdir.

2) Büyük şehirler, daha büyük yatırım çekerler.

3) Şehir ağı, gelişimi kamçılar. (Örneğin: Büyük şehirler her zaman etraftaki küçük kentler ağının tam ortasında yer alır; bu ekonomik ağ, büyümeyi teşvik eder.)

NEW YORK ŞEHRİ: “DÜNYANIN LİDER KENTİ”

Citi Bank ile birlikte hazırlanmış 2011 Frank Knight Zenginlik Raporu, uluslararası en iyi emlak dünyasına dair bir rehberdir ve okuyucularına dünyanın çapında lüks emlak pazarına ilişkin bir perspektif sunmaktadır. Son anketlerinde, ankete katılanlar New York şehrini, “Dünyanın lider kenti” seçmişlerdir. Zengin Raporu 2011, New York şehrini aşağıdaki şekilde değerlendirmiştir:

Ekonomik Aktivite : 1. sıra

Bilgi ve etki: 1. sıra

Politik güç: 2.sıra

Hayat kalitesi: 9. sıra

En önemlisi, dünyanın önde gelen emlak danışmanı Frank Knight’ın öngörüsüne göre 2020 itibarı ile 1. sırada olacaktır.

It is a well known fact that the New York City Apartments Rental market moves fast. Our Rental Guide addresses the fundamental questions our clients have about finding an apartment. See sections on General Approval Requirements, Standard Fund Requirements, Typical Questions Answered, and Real Estate Terms Defined.